Vagas de garagem com matrícula própria.
Em julgamento da Quarta Turma, definiu-se que, “em condomínio edilício, a vaga de garagem pode ser enquadrada como:
(i) unidade autônoma (art. 1.331, § 1º, do CC), desde que lhe caiba matrícula independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular;
(ii) direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou
(iii) área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente” (REsp 1.152.148/SE, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 13/8/2013, DJe de 2/9/2013).
Possibilidade de penhora da vaga de garagem associada a bem de família.
No contexto da unidade autônoma, é admissível a penhora de vaga de garagem associada a imóvel considerado bem de família, conforme estabelecido pela Súmula n. 449 do STJ.
#Súmula 449-STJ: A vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora.
Impossibilidade de aplicar a Súmula 449-STJ para afastar a proibição constante no art. 1.331, § 1º, do Código Civil (CC/2002).
Ao aplicar o entendimento da referida súmula, a Corte estadual afastou a proibição do art. 1.331, § 1º, do Código Civil (CC/2002) – alienação a terceiros estranhos ao condomínio – na hipótese de determinação judicial de penhora de vaga de garagem com matrícula própria.
Código Civil.
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012)
Apenas os condôminos podem participar da hasta pública da vaga de garagem penhorada.
A redação do parágrafo primeiro foi conferida com a finalidade de garantir segurança, funcionalidade e harmonia no ambiente condominial. Ao restringir o acesso às vagas apenas aos condôminos, reduz-se o risco de indivíduos não autorizados circularem no espaço, diminuindo a probabilidade de incidentes como furtos, vandalismos ou invasões.
Logo, ao interpretar o art. 1.331, § 1º, do CC/2002, que veda a alienação das vagas de garagem a pessoas estranhas ao condomínio sem autorização expressa na convenção condominial, em conjunto com o entendimento consolidado na Súmula n. 449 do STJ, que autoriza a penhora de vaga de garagem com matrícula própria, é imperativo restringir a participação na hasta pública exclusivamente aos condôminos.
STJ. REsp 2.095.402-SC, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, por unanimidade, julgado em 6/8/2024, DJe 8/8/2024 (info 820).
