Controvérsia
Discute-se a possibilidade de cobrança do laudêmio em transferências onerosas de imóveis edificados sobre terrenos de marinha quando realizado negócio jurídico denominado “permuta no local”, no qual o proprietário cede o terreno a uma incorporadora e, posteriormente, recebe unidades construídas sobre o mesmo terreno.
Conceitos Necessários ao Entendimento da Ação
Terreno de marinha: é a faixa de terra de propriedade da União, situada ao longo do litoral brasileiro, das margens dos rios e lagoas sujeitas à influência das marés, em uma largura de 33 metros, contados a partir da linha da preamar média de 1831, conforme definido pelo Decreto-Lei nº 9.760/1946. Esses terrenos são considerados bens públicos federais e podem ser objeto de aforamento ou ocupação, com pagamento de foro e laudêmio ao poder público.
Laudêmio: contraprestação paga à União pela transferência onerosa do domínio útil de terrenos de marinha ou acrescidos. Tem previsão constitucional e infraconstitucional, especialmente no Decreto-Lei nº 9.760/1946.
Domínio útil: direito real conferido ao particular sobre imóveis públicos, permitindo o uso e gozo com caráter perpétuo, condicionado ao pagamento do foro anual e laudêmio quando ocorre transferência onerosa.
Permuta no local: contrato em que o proprietário cede o terreno a uma incorporadora, recebendo como contraprestação imóveis futuramente construídos sobre o mesmo imóvel.
Caso Concreto Didático
José Carlos, titular do domínio útil de um terreno de marinha, celebra contrato de permuta com a construtora Alfa. Pelo negócio firmado, José Carlos transfere à Alfa o domínio útil do terreno e, em troca, receberá quatro unidades de apartamentos após a conclusão do empreendimento imobiliário construído no mesmo terreno.
É legítima a cobrança do laudêmio na denominada “permuta no local”?
Sim. É legítima a cobrança do laudêmio pela transferência onerosa de imóveis edificados sobre terreno de marinha, em caso de ‘permuta no local’, espécie de negócio pelo qual a incorporadora recebe o terreno em troca dos imóveis futuramente construídos.
Natureza Jurídica da Permuta no Local
A permuta no local é um contrato autônomo em relação às relações tributárias e de direito administrativo sobre imóveis públicos. Como destacado pelo STJ, tal permuta não “desnatura o negócio consumerista de compra do imóvel construído (…), nem a relação tributária imobiliária das duas etapas da troca” (REsp n. 686.198/RJ e REsp n. 722.752/RJ). Vejamos:
“Contudo, para o Superior Tribunal de Justiça, no âmbito privado, essa entrega dos imóveis construídos é uma relação autônoma, pela qual o ex-proprietário do terreno paga, com ele, pelos novos imóveis que recebe. Isto é: a permuta não desnatura o negócio consumerista de compra do imóvel construído (REsp n. 686.198/RJ, relator Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, relatora para acórdão Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 23/10/2007, DJ de 1/2/2008), nem a relação tributária imobiliária das duas etapas da troca (REsp n. 722.752/RJ, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 5/3/2009, DJe de 11/11/2009)”.
O contrato caracteriza-se como duas operações imobiliárias distintas, sujeitando-se a incidências fiscais próprias em cada etapa.
Autonomia da Relação Privada e Administrativa
No âmbito privado, o ex-proprietário do terreno efetivamente paga, com o terreno, pelas unidades futuras, configurando uma transação onerosa. Ainda que parte do domínio útil pareça permanecer com o antigo proprietário, o STJ esclarece que: “Não há possibilidade de confusão entre o domínio útil do terreno e dos imóveis construídos, como parece ter concluído a origem”.
Portanto, a autonomia entre domínio útil original e unidades construídas permanece clara, permitindo, inclusive, cobrança tributária (ex.: ITBI) em ambas as etapas, por analogia à relação privada.
Inexistência de Reserva Efetiva do Domínio Útil
A alegação de que a reserva de fração ideal corresponderia à permanência do domínio útil em favor do antigo proprietário é afastada pelo STJ. Conforme expresso no julgamento:
“Ainda que a reserva tivesse sido efetivada sobre o terreno, o que se extrairia seria a existência de uma espécie de “contrato de gaveta” sobre a titularidade do domínio útil do terreno de marinha, eventualmente válido entre os particulares, mas inoponível à União, ainda que registrado. Isso porque a transferência parcial do domínio útil demandaria novo aforamento e desmembramento do imóvel. Nesse mesmo sentido, por analogia, são as teses fixadas nos Temas a n. 1.142/STJ e n. 419/STJ”.
E o que dizem os temas repetitivos em questão?
Tese Repetitiva – Tema 1.142-STJ:
a) A inexistência de registro imobiliário da transação (contratos de gaveta) não impede a caracterização do fato gerador do laudêmio, sob pena de incentivar a realização de negócios jurídicos à margem da lei somente para evitar o pagamento dessa obrigação pecuniária;
b) O termo inicial do prazo para a constituição dos créditos relativos ao laudêmio tem como data-base o momento em que a União toma conhecimento, por iniciativa própria ou por solicitação do interessado, do fato gerador, consoante exegese do § 1º do art. 47 da Lei n. 9.636/1998, com a redação dada pela Lei n. 9.821/1999, não sendo, portanto, a data em que foi consolidado o negócio jurídico entre os particulares o marco para a contagem do prazo decadencial, tampouco a data do registro da transação no cartório de imóvel;
c) O art. 47 da Lei n. 9.636/1998 rege toda a matéria relativa à decadência e prescrição das receitas patrimoniais não tributárias da União Federal, não havendo razão jurídica para negar vigência à parte final do § 1º do aludido diploma legal quanto à inexigibilidade do laudêmio devido em casos de cessões particulares, referente ao período anterior ao conhecimento do fato gerador, visto que o legislador não diferenciou receitas patrimoniais periódicas (como foro e taxa) das esporádicas (como o laudêmio).
STJ. REsp 1.951.346-SP, Rel. Ministro Gurgel de Faria, Primeira Seção, por unanimidade, julgado em 10/5/2023, DJe 19/5/2023 (info extraordinário 11).
#Tese Repetitiva – Tema 419-STJ: Os registros de propriedade particular de imóveis situados em terrenos de marinha não são oponíveis à União.
#Súmula 496-STJ: Os registros de propriedade particular de imóveis situados em terrenos de marinha não são oponíveis à União.
Assim, do ponto de vista da União, houve transferência integral do domínio útil, justificando plenamente a cobrança integral do laudêmio.
Necessidade de Regularização Administrativa para Discussão da Cobrança
Para que eventual questionamento sobre a proporcionalidade ou legitimidade da cobrança ocorra, seria indispensável a prévia regularização administrativa da transferência do domínio útil, com adequado registro e novo aforamento parcial, o que não ocorreu no caso julgado. O STJ reforça que:
“Inexiste nessa exigência administrativa ilicitude apta a desconstituir a cobrança. Seria indispensável evidenciar a nulidade do ato administrativo, em primeiro lugar, ainda que pela regularização da titularidade do terreno de marinha, para posteriormente discutir-se a eventual insubsistência da cobrança.”
Conclusão
A cobrança do laudêmio na modalidade “permuta no local” é legítima, pois o contrato envolve transferência onerosa autônoma dos imóveis construídos, distinta do domínio útil original. Assim, a União pode exigir o laudêmio pela integralidade do negócio realizado, salvo comprovação prévia de regularização administrativa específica, como o desmembramento do imóvel e novo aforamento.
STJ. REsp 1.652.517-SC, Rel. Ministro Afrânio Vilela, Segunda Turma, por unanimidade, julgado em 10/6/2025, DJEN 16/6/2025 (info 855).
