Taxa de ocupação.
A taxa de ocupação a que se refere o artigo 37-A da Lei nº Lei nº 9.514/1997 é uma espécie de contraprestações paga a instituição financeira em virtude da ocupação do imóvel pertencente ao fiduciário. Desde a Lei 13.465/2017, a taxa de ocupação será exigível do fiduciante em mora desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante. STJ. 4ª Turma. REsp 1622102-SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 15/9/2016 (Info 592).
Em operações de financiamento imobiliário garantidas por alienação fiduciária, não é possível a flexibilização do percentual da taxa de ocupação de imóvel estabelecido no art. 37-A da Lei n. 9.514/1997 a critério do julgador.
O art. 37-A da Lei n. 9.514/1997, com a redação que lhe foi dada pela Lei n. 13.465, de 2017, é posterior ao art. 402 do Código Civil e, também, específico, cuidando exatamente da consequência jurídica aplicável às hipóteses de ocupação indevida de imóvel pelo devedor fiduciário.
Mens legis.
Cumpre relembrar que esta Corte já decidiu que “a mens legis, ao determinar e disciplinar a fixação da taxa de ocupação, tem por objetivo compensar o novo proprietário em razão do tempo em que se vê privado da posse do bem adquirido, cabendo ao antigo devedor fiduciante, sob pena de evidente enriquecimento sem causa, desembolsar o valor correspondente ao período no qual, mesmo sem título legítimo, ainda usufrui do imóvel” (REsp 1.328.656/GO, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 16/8/2012, DJe 18/9/2012).
Afastamento do Código de Defesa do Consumidor na solução de antinomia.
Nesse cenário, havendo mais de uma norma incidente sobre um mesmo fato jurídico, devem ser observados os critérios de especialidade e de cronologia estabelecidos no art. 2º, caput e §1º, da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro. No caso, pugna-se pela aplicação do art. 402, do CC cc art. 7º, do CDC.
Código Civil.
Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.
Código de Defesa do Consumidor.
Art. 7º Os direitos previstos neste código não excluem outros decorrentes de tratados ou convenções internacionais de que o Brasil seja signatário, da legislação interna ordinária, de regulamentos expedidos pelas autoridades administrativas competentes, bem como dos que derivem dos princípios gerais do direito, analogia, costumes e equidade.
A partir desses parâmetros, é pacífica na jurisprudência desta Corte a compreensão de que, em face de uma (aparente) antinomia normativa, a existência de lei posterior e especial regendo o tema determina a norma aplicável à hipótese concreta. A Terceira Turma reafirmou esse entendimento, afastando, com fundamento no critério da especialidade, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) em favor da própria Lei n. 9.514/1997.
Não se pode olvidar, ainda, que o panorama deflagrador do diálogo das fontes na esfera das relações de consumo, pressupõe a existência de uma norma mais benéfica fora do diploma consumerista. Nessa circunstância, então, seria possível a relativização do critério da especialidade para, afastando-se eventual regra específica contida no CDC, aplicar-se uma norma extravagante mais vantajosa para o consumidor, de modo a realizar o comando disposto no art. 7º do CDC.
Na hipótese, contudo, a norma do art. 402 do Código Civil, além de não ser específica, também não integra o CDC, o que afasta o mencionado diálogo das fontes e a possibilidade de relativização do critério de especialidade legalmente estabelecido. STJ. REsp 1.999.485-DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Rel. para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, por maioria, julgado em 6/12/2022, DJe 16/12/2022 (info 762).
Em igual sentido: Em nome do princípio da especialidade, a aplicação da Lei nº 9.514/1997 afasta a do CDC na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora em contrato de alienação fiduciária regularmente constituída. STJ. REsp 1.891.498-SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Segunda Seção, por unanimidade, julgado 26/10/2022 (info 755).
