Conceitos.
• Usufruto: Direito real pelo qual uma pessoa (usufrutuário) tem o direito de usar e gozar de bens pertencentes a outra pessoa (nu-proprietário), conforme o Código Civil Brasileiro.
• Registro em Cartório para Usufruto de Imóveis: Segundo o Art. 1.391 do Código Civil, para que o usufruto de imóveis tenha eficácia contra terceiros (erga omnes), ele deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Este registro dá publicidade ao direito e é essencial para sua validade perante terceiros.
Exemplo Didático
Alberto é esposo de Maria e pai de Luana. Alberto faleceu deixando testamento lavrado em escritura pública perante tabelião de notas pelo qual dois de seus imóveis, ainda que herdados por sua esposa Maria, ficariam em usufruto de sua filha Luana. Tal usufruto não foi registrado na matrícula dos imóveis.
Maria, nua-proprietária, entretanto, permaneceu na posse exclusiva dos dois imóveis, pagando aluguel no valor de R$1.500,00 a Luana. Certo dia, Maria parou de pagar os alugueis afirmando que, na verdade, o usufruto não foi constituído, posto que nos termos do art. 1.391 do Código Civil, o usufruto de imóveis, quando não resulte de usucapião, constituir-se-á mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Maria deverá continuar pagando os aluguéis a Luana?
Sim. O art. 1.391 do CC determina que a constituição do usufruto sobre imóvel depende do registro em Cartório de Registro de Imóveis. A principal função dessa determinação legal é exatamente dar publicidade ao instituto, de maneira que possa ser oponível a terceiros, pois o registro é requisito para eficácia erga omnes do direito real.
Contudo, na discussão envolvendo apenas a usufrutuária e a nua-proprietária, não há óbice para que a parte diretamente beneficiária do ato busque a proteção do seu direito em relação à outra, independentemente do registro.
No caso em apreço, vê-se que o usufruto sobre 2 (dois) imóveis foi instituído por testamento lavrado em escritura pública perante tabelião de notas, de modo que, em relação à usufrutuária e à nua-proprietária, o negócio jurídico era existente, válido e eficaz.
Ademais, a nua-proprietária já vinha pagando parte dos valores dos aluguéis decorrentes do uso exclusivo dos bens, não podendo agora alegar a ausência do registro para se esquivar do pagamento, sob pena de enriquecimento sem causa e ofensa ao princípio do venire contra factumi proprium.
STJ. REsp n. 1.860.313/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 22/8/2023, DJe de 29/8/2023.
