Enfiteuse.
A enfiteuse é um direito real sobre imóveis, também conhecida como aforamento, no qual o proprietário (senhorio direto) concede a outra pessoa (enfiteuta ou foreiro) o direito de pleno uso e gozo do imóvel, mediante o pagamento periódico de uma quantia, chamada foro ou pensão.
O enfiteuta tem a posse do imóvel, podendo usá-lo e até transmiti-lo por venda ou herança, mas não é o proprietário pleno, pois o domínio direto permanece com o senhorio. A enfiteuse é uma forma de propriedade dividida, com características distintas de um arrendamento ou locação, pois implica em direitos reais sobre o imóvel.
O Código Civil de 2002 proíbe a constituição de novas enfiteuses ou aforamentos, mas mantém válidas aquelas estabelecidas anteriormente. Em resumo, enquanto novas enfiteuses não podem mais ser criadas, as já existentes continuam válidas até que sejam extintas ou convertidas em outro tipo de direito, de acordo com as disposições legais pertinentes.
Laudêmio.
O laudêmio é pago pelo enfiteuta ao senhorio direto (geralmente a União ou outro ente público) e é uma porcentagem do valor da venda do imóvel.
O art. 3º do Decreto-Lei nº 2.398/87 determina que sempre que o domínio útil de um terreno de marinha for transferido onerosamente entre vivos, o vendedor deverá pagar à União o laudêmio, equivalente a 5% do valor do imóvel.
Art. 3º. A transferência onerosa, entre vivos, do domínio útil e da inscrição de ocupação de terreno da União ou de cessão de direito a eles relativos dependerá do prévio recolhimento do laudêmio pelo vendedor, em quantia correspondente a 5% (cinco por cento) do valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)
Fato gerador do laudêmio.
O fato gerador do laudêmio é o registro do imóvel em Cartório de Registro de Imóveis, que é o momento em que ocorre a transferência do domínio útil do aludido direito real. STJ. REsp 1.833.609-PE, Rel. Min. Benedito Gonçalves, Primeira Turma, por unanimidade, julgado 08/11/2022, DJe 11/11/2022 (info 757).
Entretanto, a ausência de registro do imóvel não impede a ocorrência do fato gerador do laudêmio.
#Tese Repetitiva – Tema 1.142-STJ: A inexistência de registro imobiliário da transação (contratos de gaveta) não impede a caracterização do fato gerador do laudêmio, sob pena de incentivar a realização de negócios jurídicos à margem da lei somente para evitar o pagamento dessa obrigação pecuniária (Jurisprudência em Teses do STJ, Ed. 227, Tese 8).
Dever de informar a Secretaria do Patrimônio da União acerca da transferência.
Além disso, após o referido pagamento, o art. 116 do Decreto-Lei 9.760/46 determina que o comprador tem um prazo de 60 dias para informar a Secretaria do Patrimônio da União acerca da transferência. Não o fazendo, art. 116, §2º do Decreto-Lei 9.760/46 determina que incide multa no valor de 0,50% (cinquenta centésimos por cento), por mês ou fração, sobre o valor do terreno.
Qual o prazo prescricional para a cobrança da referida multa?
5 anos.
E qual o termo inicial do prazo?
O termo inicial do prazo prescricional para a cobrança da multa prevista no §2º do art. 116 do Decreto-Lei nº 9.760/1946 é a data em que a União tem ciência efetiva da ausência de transferência das obrigações enfitêuticas. STJ. 2ª Turma. REsp 1.765.707-RJ, Rel. Min. Herman Benjamin, julgado 15/08/2019 (Info 658).
