Exemplo didático.
João colocou à venda um terreno que ele possuía. Na busca de regularizar a situação do terreno, João propôs ação de usucapião.
Maria, interessada no terreno, decidiu comprar o imóvel com a condição expressa no contrato de que este só teria eficácia após João comprovar o trânsito em julgado da ação de usucapião.
Após a assinatura do contrato e antes da comprovação do trânsito em julgado, a área em que o terreno está localizado foi demarcada como território indígena, destinado exclusivamente ao uso e posse das comunidades indígenas locais.
O contrato celebrado entre João e Maria foi extinto?
Sim. O contrato de compra e venda de imóvel sobre o qual pendia, como ônus do vendedor, a comprovação de trânsito em julgado de ação de usucapião resolve-se por motivo de força maior, na hipótese em que o terreno foi constituído, posteriormente ao pacto, território indígena por decreto governamental.
Condição suspensiva.
A condição suspensiva incluída no contrato de compra e venda do imóvel, que dependia da comprovação do trânsito em julgado da ação de usucapião para se concretizar a venda, é considerada lícita sob o direito brasileiro. O Código Civil permite a inclusão de condições suspensivas nos contratos, desde que essas condições não sejam ilícitas ou impossíveis.
Código Civil.
Art. 125. Subordinando-se a eficácia do negócio jurídico à condição suspensiva, enquanto esta se não verificar, não se terá adquirido o direito, a que ele visa.
O reconhecimento da área como terra indígena pode ser considerado como “motivo de força maior”, afastando a responsabilidade de qualquer dar partes.
Constituído território indígena por decreto governamental publicado após celebração de promessa de compra e venda, sobre a qual pendia, como ônus do vendedor, a comprovação de trânsito em julgado de ação de usucapião, resolve-se o contrato, por motivo de força maior, independentemente de responsabilidade das partes, não se caracterizando o caso como contrato diferido, nem incidindo a teoria da imprevisão, pois, sobrevindo a inalienabilidade antes do implemento da condição a cargo do vendedor, nem mesmo chegou a celebrar-se o contrato principal de compra e venda.
STJ. REsp n. 1.288.033/MA, relator Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 16/10/2012, DJe de 19/10/2012.
