Incorporação imobiliária.
A incorporação imobiliária envolve a promessa de venda de uma coisa futura, composta por edificações erguidas em um único terreno, sobre as quais haverá titularidade exclusiva da unidade ocupada pelo adquirente, mas compartilhada a propriedade do terreno com os demais adquirentes, em regime de condomínio.
Obrigação de registro do memorial de incorporação.
É obrigação legal do incorporador levar a registro, na matrícula do imóvel a ser incorporado, o memorial de incorporação a fim de gerar segurança jurídica às relações que envolvam o bem, de modo que, enquanto não registrado o memorial, não se pode comercializar as unidades autônomas futuras.
Lei nº 4.591/1964 – Lei dos Condomínios em Edificações e das Incorporações Imobiliárias.
Art. 32. O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos: (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022) (…)
Caso concreto adaptado.
A Construtora e Incorporadora Solares lançou um novo projeto habitacional chamado Jardim do Amanhecer. Esse projeto seria composto por vários apartamentos em um amplo terreno destinado à construção.
Antes de dar início à obra, a Solares começou a vender as unidades. Até setembro de 2009, esses compradores haviam desembolsado cerca de R$ 4 milhões. No entanto, após mais de dois anos, a construtora ainda não havia iniciado a construção do projeto.
Os compradores, insatisfeitos, convocaram uma assembleia e decidiram, por uma maioria absoluta, destituir a incorporadora do projeto. Eles formaram uma associação (Associação dos Futuros Proprietários do Jardim do Amanhecer) e propuseram uma ação judicial buscando a adjudicação compulsória do terreno.
O pedido foi negado pelo juiz, com a justificativa de que a incorporadora não era a proprietária do terreno e também não possuía qualquer outro título que a capacitasse a se tornar proprietária. Além disso, a incorporadora não realizou o registro obrigatório do memorial de incorporação no Cartório de Registro de Imóveis, um passo necessário para a validade do empreendimento perante a lei.
Seria possível a adjudicação compulsória?
Não. A incorporadora, não possuindo a titularidade do terreno, omitiu-se quanto ao necessário registro do memorial de incorporação. Essa ausência de formalidades essenciais obsta a legitimação das vendas das unidades do projeto, uma vez que carecem de fundamentação legal para sua regularização futura.
Dessa forma, dada a falta de registro do memorial de incorporação, assim como a inexistência de um ato de transferência de propriedade do terreno para a incorporadora, fica inviabilizada a execução de qualquer medida judicial visando à destituição da incorporadora ou à adjudicação compulsória do terreno por parte dos compradores. Isso se dá pelo não atendimento dos critérios estabelecidos por lei para tais procedimentos.
Não é cabível a adjudicação compulsória de imóvel pelos promitentes compradores de unidades autônomas adquiridas de incorporadora não titular do domínio do terreno e sem o devido registro do memorial de incorporação no Cartório de Registro de Imóveis.
No caso, levando-se em consideração que não houve o registro do memorial de incorporação e que não houve nenhuma formalização da transferência do imóvel para a suposta incorporadora, não se mostra possível a destituição desta e a adjudicação compulsória do imóvel pelos promitentes compradores em razão do não preenchimento dos requisitos legais.
Relembre-se que os promitentes compradores de imóveis somente adquirem o direito real de propriedade após o registro do instrumento público ou particular no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.417 do CC), de maneira que a deliberação tomada em assembleia pela maioria absoluta dos adquirentes, para destituir a incorporadora, não tem o condão de fazer surgir o direito real quando o alienante não possui o domínio e não levou a registro a incorporação.
STJ. REsp n. 1.770.095/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 10/5/2022, DJe de 17/5/2022.
As venda celebradas são nulas?
Não. O descumprimento da obrigação de registro do memorial de incorporação pelo incorporador não implica a invalidade ou nulidade do contrato de compromisso de compra e venda.
O descumprimento da obrigação de registro do memorial de incorporação pelo incorporador não implica a invalidade ou nulidade do contrato de compromisso de compra e venda, pois este gera efeitos obrigacionais entre as partes e, até mesmo, contra terceiros.
A questão deverá ser resolvida pela rescisão do contrato e a condenação da suposta incorporadora por perdas e danos.
Assim, a melhor solução à espécie é, afirmando a validade das promessas de compra e venda, rescindir os contratos e reconhecer a responsabilidade da suposta incorporadora pelas perdas e danos suportados pelos adquirentes em decorrência do descaso e oportunismo perpetrados por aquela.
STJ. REsp 1.770.095-DF, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 10/05/2022 (info 736).
