Conceitos Necessários
• Alienação Fiduciária: A alienação fiduciária em garantia é um mecanismo pelo qual o devedor, chamado de fiduciante, transfere a propriedade de um bem móvel ou imóvel ao credor, denominado fiduciário, como garantia de uma dívida. Essa transferência é temporária e condicional: caso a dívida seja quitada, a propriedade é devolvida ao devedor; se não for, o credor pode vender o bem para satisfazer o crédito.
Exemplo Didático.
Imagine a situação em que João, precisando de um empréstimo, recorre a um banco e, como garantia, oferece seu imóvel por meio de uma alienação fiduciária. Eles formalizam um contrato, mas por algum motivo, este contrato não é registrado no Registro de Imóveis. Meses depois, João se torna inadimplente nas prestações acordadas.
Neste contexto, o banco pode promover a venda do imóvel de João em leilão, mesmo sem o contrato de alienação fiduciária ter sido registrado no Registro de Imóveis?
Mesmo sem o registro do contrato de alienação fiduciária, o acordo mantém sua validade entre as partes (João e o banco). Contudo, para iniciar a alienação extrajudicial do imóvel devido à inadimplência, o registro do contrato é imprescindível. Portanto, antes de proceder com a venda em leilão, o banco precisa registrar o contrato no Registro de Imóveis.
A ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no competente Registro de Imóveis não lhe retira a eficácia, ao menos entre os contratantes, servindo tal providência apenas para que a avença produza efeitos perante terceiros.
Ainda que o registro do contrato no competente Registro de Imóveis seja imprescindível à constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514/1997, sua ausência não retira a validade e a eficácia dos termos livre e previamente ajustados entre os contratantes, inclusive da cláusula que autoriza a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência.
O registro da alienação é, entretanto, fundamental para dar início à alienação extrajudicial do imóvel.
3. O registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei nº 9.514/1997.
Lei nº 9.514/1997 – Lei do Sistema Financeiro Imobiliário.
Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (Redação dada pela Lei nº 14.711, de 2023)
A ausência do registro não dá ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão do contrato.
A ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas.
STJ. EREsp n. 1.866.844/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 27/9/2023, DJe de 9/10/2023.
