Conceitos Necessários.
Princípio da Especialidade: O princípio da especialidade, no direito registral, exige que todo imóvel inscrito no registro público seja precisamente individualizado, ou seja, que ele seja descrito com exatidão em relação às suas medidas, características e confrontações. Este princípio é fundamental para garantir a segurança jurídica nas transações imobiliárias, prevenindo problemas como a sobreposição de áreas e disputas de propriedade.
Georreferenciamento: Georreferenciamento é uma técnica que utiliza coordenadas geográficas para descrever com precisão a localização e os limites de um imóvel. A Lei n. 10.267/2001 introduziu a obrigatoriedade do georreferenciamento para imóveis rurais no Brasil, exigindo que o memorial descritivo dos imóveis contenha essas coordenadas, o que permite uma identificação mais precisa dos limites das propriedades.
Exemplo Didático.
João possui duas propriedades rurais contíguas, chamadas Fazenda A e Fazenda B. Ele utiliza ambas para a plantação de soja e deseja registrar oficialmente essas propriedades.
Registro Inicial: Inicialmente, João deve registrar cada fazenda separadamente no cartório de registro de imóveis, criando duas matrículas distintas:
Matrícula 1 para a Fazenda A.
Matrícula 2 para a Fazenda B.
Georreferenciamento: Para o registro dessas propriedades, João precisa fornecer um memorial descritivo georreferenciado para cada fazenda. Esse memorial deve ser assinado por um profissional habilitado e conter as coordenadas dos vértices definidores dos limites de cada fazenda, conforme exigido pelo artigo 176 da Lei de Registros Públicos.
Unificação das Matrículas: Se João decidir unificar as duas fazendas para formar uma única grande propriedade, ele deve solicitar a unificação das matrículas no cartório. O resultado será uma nova matrícula que representará a nova unidade imobiliária (Fazenda AB), encerrando as matrículas 1 e 2 anteriores.
João pode utilizar o conceito agrário de imóvel rural para registrar um único memorial descritivo georreferenciado que abranja tanto a Fazenda A quanto a Fazenda B, sem unificar as matrículas?
Não, João não pode utilizar o conceito agrário de imóvel rural para registrar um único memorial descritivo georreferenciado que abranja ambas as fazendas sem unificar as matrículas.
Princípio da especialidade.
O princípio da especialidade impõe que, para efeito de registro público, toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individualizado, a partir de indicações exatas de suas medidas, características e confrontações.
O artigo 176 da Lei de Registros Públicos mostra-se como verdadeira expressão do registro da especialidade ao exigir, para fins de registro do imóvel, sua identificação com todas as suas características e confrontações, localização, área e denominação, se rural, ou logradouro e número, se urbano, e sua designação cadastral, se houver.
Necessidade de georeferenciamento.
A Lei n. 10.267/2001, que alterou a Lei de Registros Públicos, instituiu a necessidade de georreferenciamento dos imóveis rurais, uma técnica ainda mais precisa de descrição desses imóveis, que passou a ser exigida para os casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, bem como para efetivação de registro.
Portanto, o procedimento de georreferenciamento passou a integrar o registro dos imóveis rurais, com a necessidade de que a certificação do memorial descritivo conste da matrícula do imóvel, com o objetivo de aperfeiçoar a identificação e descrição dos imóveis rurais, garantindo uma maior precisão e a veracidade das informações constantes do registro público, principalmente para evitar eventuais efeitos negativos decorrentes de descrições imobiliárias vagas e imprecisas como a superposição de áreas, por exemplo.
Conforme definição da legislação agrária defendida pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra), imóvel rural abrange a totalidade das glebas contíguas do mesmo proprietário utilizadas para fins econômicos similares. Todavia, tal definição, embora seja utilizada para fins de cadastro de imóveis rurais na autarquia, não pode ser utilizada no âmbito do direito registral, em observância ao já mencionado princípio da especialidade.
O georeferenciamento deve ser individual.
Para o direito registral, com espeque nos princípios da especialidade e da unitariedade, cada matrícula representa uma unidade imobiliária, inclusive no que tange aos imóveis rurais, o que significa que o memorial descritivo a que se refere os §§ 3º e 4º do artigo 176 da Lei de Registros Públicos deve corresponder ao imóvel representado pela matrícula e que, portanto, cada matrícula deve ser demarcada e georreferenciada individualmente.
A eventual unificação das áreas gerará uma nova matrícula.
Nada impede que o proprietário requeira a unificação das áreas descritas em matrículas distintas de sua propriedade, o que então resultará na formação de uma nova unidade imobiliária com a abertura de uma nova matrícula. Somente nessa hipótese é que o perímetro georreferenciado deverá abranger todos os imóveis referidos nas suas respectivas matrículas, as quais serão encerradas para constituir um único imóvel rural com uma nova matrícula.
STJ. REsp 1.706.088-ES, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, por unanimidade, julgado em 14/5/2024 (info 812).
