Caso concreto.
José, proprietário de um sítio, firmou um contrato particular, no qual ficou estipulado que os ele pagaria a Pedro um percentual sobre a renda que o sítio geraria, até que fosse alienado, hipótese que também acarretaria o pagamento de percentual sobre o valor da alienação (venda).
No curso da execução da avença, os proprietários do sítio firmaram contrato de mútuo com alienação fiduciária e, não pago o empréstimo, a propriedade do imóvel se consolidou em favor do banco mutuante.
Qual o prazo prescricional para a cobrança dos valores firmados no contrato?
Ficou estipulado que José pagaria a Pedro um percentual sobre a renda que o bem geraria, até que fosse alienado, hipótese que também acarretaria o pagamento de percentual sobre o valor da venda. No caso de não pagamento, a cobrança de dívida líquida constante em instrumento particular sujeita-se ao prazo prescricional de 5 (cinco) anos, nos termos do art. 206, § 5º, I, do CC/2002.
Qual o termo inicial do prazo prescricional relativo ao percentual sobre a venda do sítio devido a Fábio?
É a data da alienação (venda) do imóvel. Entretanto, no caso concreto houve uma alienação fiduciária do imóvel ao banco e, só posteriormente, houve a consolidação da propriedade em favor desta. Portanto, ficou a dúvida: o termo inicial do prazo prescricional seria a data da alienação fiduciária ou a data da efetiva transferência do bem (consolidação da propriedade)?
Alienação Fiduciária.
Nos termos do que prevê o art. 22 da Lei n. 9.514/1997, “A alienação fiduciária regulada por esta lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”.
Assim, não se trata a alienação fiduciária de transferência definitiva da propriedade do imóvel do fiduciante ao fiduciário, mas institui uma garantia da dívida. O credor tem a propriedade resolúvel, condicionada ao não pagamento do débito, quando, então, considera-se resolvida. Somente a partir desse momento será plena a propriedade para o fiduciário.
Purgação da mora e convalescência da alienação fiduciária.
Tanto é assim que a lei faculta ao devedor purgar a mora, evitando que a propriedade, que era resolúvel, se consolide para o credor, o que ocasiona, segundo os ditames legais (§ 5º do art. 26), a convalescência da alienação fiduciária, ou seja, a garantia: “§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária”.
Nesse sentido, já decidiu o STJ que a “intenção do devedor fiduciante, ao oferecer o imóvel como garantia ao contrato de alienação fiduciária, não é, ao fim e ao cabo, transferir para o credor fiduciário a propriedade plena do bem, diversamente do que ocorre na compra e venda, mas apenas garantir o adimplemento do contrato de financiamento a que se vincula, objetivando que, mediante o pagamento integral da dívida, a propriedade plena do bem seja restituída ao seu patrimônio” (REsp 1.726.733/SP, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 16/10/2020).
Prazo prescricional para a cobrança da dívida.
No contrato de mútuo com alienação fiduciária, o prazo quinquenal de prescrição é contado da data em que consolidada a propriedade do imóvel em nome da instituição financeira (transferência definitiva da propriedade do imóvel), e não da data em que instituída a garantia da alienação fiduciária. STJ. REsp 2.018.619-SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, por unanimidade, julgado em 04/10/2022 (info 752).
