Conceitos.
Laudêmio: é a compensação devida ao senhorio direto, por não usar o direito de preferência quando o enfiteuta aliena onerosamente o imóvel foreiro. No caso dos terrenos de marinha, o laudêmio é pago a União.
Arrematação em Hasta Pública: É o processo de venda judicial de um bem, onde este é leiloado e vendido ao maior lance. A arrematação em hasta pública caracteriza-se por ser uma aquisição originária da propriedade, isto é, não deriva de um direito anterior, mas cria um novo direito de propriedade para o arrematante.
Exemplo Didático.
Imagine um leilão de um imóvel situado em terreno de marinha, onde João é o arrematante vencedor. No Edital do leilão e na Carta de Arrematação, está prevista a obrigatoriedade do pagamento do laudêmio por parte do arrematante. João, após a arrematação, questiona o valor do laudêmio cobrado pela União.
É possível a previsão de que o arrematante será responsável pelo pagamento do laudêmio?
Sim. Nos casos de arrematação de imóvel em hasta pública a obrigação pelo recolhimento do laudêmio é de responsabilidade do arrematante, quando previsto no Edital do leilão e na Carta de Arrematação. Nessa hipótese, o arrematante possui, também, legitimidade ativa para pleitear a sua repetição do indébito.
Em regra, a obrigação de pagar o laudêmio é do alienante. Portanto, o adquirente não tem legitimidade para questionar o valor do laudêmio.
O sujeito passivo da obrigação de pagar o laudêmio, como regra, é do alienante, nos termos do art. 2º, do Decreto n. 95.760/1998, que regulamenta o art. 3º, do Decreto-lei n. 2.398/1987.
Decreto nº 95.760/1988.
Art. 2º O alienante, foreiro ou ocupante, regularmente inscrito efetuará a transferência, sem a prévia autorização do Serviço do Patrimônio da União – SPU, desde que cumpridas as seguintes formalidades:
I. recolhimento do laudêmio ao Tesouro Nacional, por meio da rede bancária, mediante Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF);
II. apresentação, ao Cartório de Notas, dos seguintes documentos, em nome do alienante:
a) comprovante do pagamento do laudêmio; e (…)
Sobre a matéria, o STJ possui entendimento de que a existência de acordo firmado entre as partes, atribuindo responsabilidade ao adquirente pelo pagamento do laudêmio, não tem o condão de conferir legitimidade ativa a ele (adquirente) para discutir em juízo o valor do crédito cobrado pela União em nome do alienante do domínio útil do imóvel, quando a própria lei lhe atribui a responsabilidade pelo seu pagamento. Nesse sentido: AgInt no AREsp n. 1.835.434/SP, Rel. Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe de 18/2/2022.
No caso, houve arrematação do imóvel em hasta pública. Por se tratar de forma originária de aquisição da propriedade, o arrematante tem legitimidade para questionar o valor do laudêmio.
O caso em espécie, contudo, possui uma peculiaridade: cuida-se de arrematação de imóvel em hasta pública. Assim, embora a aquisição do imóvel seja onerosa, trata de aquisição de propriedade de forma originária, de modo que não há a possibilidade de existir acordo entre as partes. No caso em questão, a obrigação de pagar o laudêmio do imóvel arrematado em hasta pública foi do arrematante, uma vez que prevista em Edital e na Carta de Arrematação, conforme consta no acórdão de origem.
Dessa forma, nos casos de arrematação de imóvel em hasta pública a obrigação pelo recolhimento do laudêmio é de responsabilidade do arrematante, quando previsto no Edital do leilão e na Carta de Arrematação. Nessa hipótese, o arrematante possui, também, legitimidade ativa para pleitear a sua repetição do indébito.
STJ. EDcl no REsp 1.781.946-SE, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, por unanimidade, julgado em 27/2/2024 (info 802).
