Caso concreto.
A Empresa X alugou um imóvel comercial em contrato escrito com prazo determinado de 12 anos e 11 meses, bem como durante todo o período permaneceu explicando o seu comércio, no mesmo ramo. Próximo do fim do contrato, o proprietário afirmou não ter interesse na renovação. A Empresa X, por sua vez, propôs ação renovatória.
Todos os requisitos para a renovação estavam preenchidos, entretanto, surgiu a dúvida: a renovação se dará pelo prazo de 5 anos ou pelo prazo de 12 anos e 11 meses?
O prazo máximo da renovação compulsória do contrato de locação comercial será de cinco anos, ainda que a vigência da avença locatícia supere esse período.
A interpretação a ser dada ao art. 51 da Lei n. 8.245/1991 deveria ser no sentido de que, na ação renovatória de locação comercial, embora o locatário tenha direito de renovar o contrato pelo mesmo prazo do ajuste anterior, deve ser observado o limite máximo de cinco anos, previsto no inciso II do referido dispositivo legal.
Possibilitar que a ação renovatória de aluguel comercial seja capaz de compelir o locador a renovar e manter a relação locatícia, quando já não mais possui interesse, por prazo superior ao razoável lapso temporal de cinco anos, certamente desestimularia os contratos de locação comercial mais longos, pois ensejaria, de certa forma, a expropriação do imóvel de seu proprietário. Especialmente se levar-se em conta que sucessivas ações renovatórias da locação poderão ser movidas.
STJ. REsp 1.990.552-RS, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, por unanimidade, julgado em 17/05/2022 (info 737).
Natureza dúplice da ação renovatória.
A ação renovatória de locação tem como escopo principal a extensão do período de vigência do contrato. E, considerando que a retribuição inicialmente entabulada guarda relação com a alteração do prazo estipulado, também é possível a alteração do valor do locativo por essa via. Essa espécie de ação judicial é dúplice, daí porque é juridicamente possível ao locador postular, em sede de contestação, a majoração do valor do locativo.
Em ação renovatória do contrato de locação de espaço em shopping center a dissonância entre o locativo percentual contratado e o valor de mercado não autoriza, por si só, a alteração do aluguel.
No contrato de locação de espaço em shopping center, para a fixação do locativo, são ponderadas as características especiais do empreendimento e que o diferencia dos demais, como a disponibilidade e facilidade de estacionamento, a segurança do local, a oferta de produtos e serviços, opções de lazer, entre outros. Ou seja, há uma série de fatores que influenciam na fixação da remuneração mensal e que são alheios ao valor de mercado.
Frente às singularidades que diferenciam tais contratos, o art. 54 da Lei n. 8.245/1991 assegura a prevalência dos princípios da autonomia da vontade e do pacta sunt servanda. Nesse sentido, alteração do aluguel percentual em sede de ação renovatória de locação de espaço em shopping center somente é viável caso demonstrado pela parte postulante – locatário ou locador – o desequilíbrio econômico superveniente resultante de evento imprevisível (arts. 317 e 479 do CC/2002). STJ. REsp 1.947.694-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 14/09/2021, DJe 16/09/2021 (info 709).
