Controvérsia.
A controvérsia atinente ao prazo prescricional aplicável à pretensão de reembolso de despesas efetuadas por coproprietário (condômino) com a manutenção da coisa em estado de indivisão.
Tipos de condomínio.
No Direito Civil pátrio, há quatro tipos de condomínios:
Voluntário,
Necessário,
Edilício e de lote; e a
Multipropriedade.
Condomínio necessário.
O condomínio necessário tem previsão no art. 1.327 do Código Civil, e está diretamente relacionado ao direito de vizinhança, por dizer respeito a bens que separam propriedades e são de uso comum, como paredes, cercas, muros.
Art. 1.327. O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto neste Código (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307).
Condomínio edilício e de lote.
O condomínio edilício e de lote, regulamentado pelo Código Civil e pela Lei nº 4.591/64, conceitua-se como edificação que possui partes de propriedade exclusiva/particular – que só pode ser usufruída pelo proprietário – e partes de propriedade comum. A instituição do condomínio edilício e de lotes se dá por documento registrado no Cartório de Registro de Imóveis, no qual deve constar a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva; a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; e o fim a que as unidades se destinam.
Multipropriedade.
A multipropriedade é um regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada, podendo ser instituída por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente cartório de registro de imóveis, devendo constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo.
Condomínio voluntário.
Tem previsão no art. 1.314 e seguintes do Código Civil e se constitui quando duas ou mais pessoas são proprietárias do mesmo imóvel de forma espontânea. Nessa modalidade, cada consorte é proprietário de uma fração ideal do todo, pois os condôminos são qualitativamente iguais, embora possam ser quantitativamente diferentes. Todos os condôminos possuem os mesmos poderes de usar, gozar, dispor e reaver, independentemente da fração ideal de cada um, bem como, os mesmos deveres, de manter a integridade do bem, pagar os impostos e taxas que sobre ele recaem, entre outros aspectos.
Caso concreto.
O caso concreto se amolda ao condomínio voluntário. No caso, um dos coproprietários efetuou gastos com a manutenção do bem comum e busca ser ressarcido, evitando o enriquecimento sem causa dos coproprietários.
O enriquecimento sem causa deve ser efetivamente demonstrado.
Aqui, não há como cogitar em enriquecimento sem causa ou em responsabilidade extracontratual, vez que as obrigações e direitos inerentes ao condomínio estabelecido entre os detentores de uma fração ideal, ainda que não especificada, são de ordem pessoal.
Para que se possa aventar a ocorrência de prescrição de pretensão fundada em enriquecimento sem causa, é imprescindível verificar o enriquecimento de alguém, o empobrecimento correspondente de outrem, a existência de relação de causalidade entre ambos, a ausência de causa jurídica e a inexistência de ação específica.
A pretensão do condômino de reembolso de despesas efetuadas com a manutenção da coisa comum tem causa jurídica certa, vez que decorre da relação contratual (ainda que verbal ou presumida) existente entre os coproprietários daquele bem em estado de indivisão. A causa jurídica é oriunda da própria relação que os condôminos tem entre si e da sua obrigação para com a coisa.
O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.
Nesse sentido, há causa jurídica, por força da expressa dicção do art. 1.315 do Código Civil, o qual estabelece que o “condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita”, somente podendo o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas se renunciar à sua parte ideal, conforme dispõe o artigo 1.316 do mesmo diploma.
Prazo prescricional.
Assim, tendo em vista que, no caso, a pretensão do reconvinte é de reembolso de valores com os quais arcou – sozinho – para a manutenção e conservação da coisa comum, é imprescindível a aplicação, na hipótese, do prazo geral estabelecido no ordenamento civil: (20 anos) pelo Código Civil de 1916 (art. 177) e 10 anos pelo Código Civil de 2002 (artigo 205), porquanto ausentes os requisitos para autorizar o enquadramento do caso em hipóteses legais específicas para as quais o legislador ordinário foi expresso ao estabelecer interregnos pontuais menores para o exercício da pretensão fundada em enriquecimento sem causa, ato ilícito ou responsabilidade extracontratual.
STJ. REsp 2.004.822-RS, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Rel. para acórdão Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, por maioria, julgado em 29/11/2023 (info 799).
