Conceitos e Princípios Fundamentais.
Prenotação: A prenotação é o apontamento provisório de um título no sistema registral.
A prenotação confere prioridade ao direito do título prenotado.
Nos termos do art. 182 da Lei de Registros Públicos – LRP, apresentado o título para registro, ele tomará, no protocolo, “o número de ordem que lhes competir em razão da sequência rigorosa de sua apresentação”, lançando-se em seguida o apontamento provisório do título à margem da matrícula, a chamada “prenotação”.
Art. 205: Cessarão automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 20 (vinte) dias da data do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais.
Prioridade: O princípio da prioridade ou “prior in tempore, potior in iure” (o primeiro no tempo é mais forte no direito) estabelece que o primeiro título protocolado tem precedência sobre os títulos posteriores, mesmo que ainda não registrado definitivamente.
Protocolo: O protocolo é o local onde os títulos apresentados são anotados. Essa anotação gera o número de ordem, fundamental para garantir a prioridade no registro.
Havendo uma prenotação, há impedimento ao protocolo de um novo pedido de registro?
Não. A lei de regência não impede que o oficial receba, enquanto vigente a prenotação, outro requerimento de registro. Em verdade, o texto legal admite expressamente o protocolo sucessivo de pedidos, ainda que constituam direitos reais contraditórios sobre o mesmo imóvel, todavia conferindo prioridade àquele prenotado sob número de ordem mais baixo.
O art. 12 da LRP, por sua vez, enuncia que “nenhuma exigência fiscal, ou dúvida, obstará a apresentação de um título e o seu lançamento do Protocolo com o respectivo número de ordem, nos casos em que da precedência decorra prioridade de direitos para o apresentante”.
Exemplo didático.
João é proprietário de um imóvel e o vendeu a Maria. Esta 10 de janeiro foi ao cartório de registro de imóveis com o objetivo de registrar o título de compra e venda na matrícula. O título foi protocolado sob o número de ordem 1 e realizada a devida prenotação. Isso significa que após o fim da análise documental, caso esteja tudo certo, o efetivo registro será efetivado. Caso haja alguma pendência, Maria deverá efetuar as correções.
Pedro, credor de João, por sua vez, comparece ao mesmo cartório no dia 13 de janeiro e apresenta um título de hipoteca sobre o mesmo imóvel. Esse título é protocolado sob o número de ordem 2, já que foi apresentado após o título de Maria.
O cartório poderia efetuar o protocolo do pedido realizado por Pedro?
Sim. Nenhuma irregularidade resulta do mero recebimento (protocolo), pelo registrador, de título apresentado enquanto vigente prenotação anterior.
Ocorre que a prenotação realizada anteriormente tem preferência. Portanto, o oficial não pode levar a registro um título cujo requerimento tem número de ordem posterior, enquanto não decorrido todo o prazo de vigência da prenotação lançada anteriormente.
Aprofundando o caso concreto…
Imagine que o Oficial de Justiça por erro efetuou o registro da hipoteca solicitado por Pedro, o que importa em irregularidade, posto que a prenotação de Maria havia sido realizado anteriormente.
Imagine, entretanto, que o Oficial de Registro verificou pendências no pedido de Maria, motivo pelo qual a cientificou. Ocorre que Maria permaneceu inerte, não suprindo as pendências dentro do prazo do art. 205 da LRP. Por este motivo, os efeitos da prenotação cessaram automaticamente.
O registro precoce da hipoteca de Pedro poderá ser convalidado?
Sim. Dessa irregularidade não resulta vício insanável, sendo certo que o registro precoce pode ser convalidado na hipótese de a prenotação que o obstava perder seus efeitos.
Logo, nenhuma irregularidade decorre do mero recebimento (protocolo), pelo registrador, do requerimento apresentado pela interessada enquanto vigente a prenotação que favorecia terceiro, ulteriormente ineficaz pelo decurso do prazo previsto no art. 205 da LRP.
STJ. REsp 1.756.277-CE, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, por unanimidade, julgado em 5/11/2024 (info 834).
