Controvérsia.
A controvérsia consiste em verificar se é permitido classificar o crédito decorrente de letras de crédito imobiliário como “crédito gravado com direito real de garantia”, nos termos do art. 83, II, da Lei n. 11.101/2005, conduzindo-o a situação de privilégio em relação aos créditos quirografários.
Classificação dos créditos para fins de pagamento.
A Lei de Recuperação Judicial e Falências (Lei n. 11.101/2005) estabelece, em seu art. 83, a ordem de habilitação dos créditos para fins de pagamento, após a realização do ativo da sociedade empresária falida, prevendo posição privilegiada aos créditos gravados com direito real em garantia.
Letra de crédito imobiliário (LCI).
A Letra de Crédito Imobiliário (LCI) é um título de renda fixa emitido por instituições financeiras (como bancos) com o objetivo de captar recursos para financiamentos do setor imobiliário. Esses títulos oferecem uma alternativa de investimento isenta de Imposto de Renda (IR) para pessoas físicas, o que os torna atrativos.
O beneficiário das garantias reais vinculadas a LCI é a instituição financeira emitente do título e não o investidor que adquire o título.
A letra de crédito imobiliário deve vir, necessariamente, lastreada por créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou por alienação fiduciária de coisa imóvel, por exigência do art. 12 da Lei n. 10.931/2004. Contudo, o credor das relações garantidas por direito real é a instituição financeira que concedeu o financiamento a empreendedores ou adquirentes de imóveis, e não o beneficiário da letra de crédito imobiliário.
Dessa forma, não é possível equiparar o lastro ao direito real de garantia, por falta de vinculação direta do bem dado em garantia de terceiro à relação decorrente da emissão da letra de crédito imobiliário. Em decorrência do princípio da taxatividade, os direitos reais de garantia devem ser previstos em lei.
O art. 17, III, da Lei n. 9.514/1997 prevê como direito real a caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis no âmbito das operações de financiamento imobiliário. No entanto, ao prever a aplicação da disciplina jurídica do penhor, exige o respectivo registro para sua constituição e consequente eficácia erga omnes.
O princípio par conditio creditorum garante tratamento equânime entre os credores de uma mesma classe, submetendo-os de maneira socializada aos efeitos econômicos da situação de crise da sociedade empresária, motivo pelo qual a pretendida equiparação causaria prejuízo às classes subsequentes de credores.
Os créditos decorrentes da emissão de LCIs são classificados como quirografários.
Assim, os créditos decorrentes da emissão das letras de crédito imobiliário devem ser mantidos na classe dos créditos quirografários.
STJ. REsp 1.773.522-SP, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, por unanimidade, julgado em 4/2/2025 (info 840).
