Patrimônio de afetação.
O patrimônio de afetação é uma universalidade de direito criada para propósito específico, sujeitando-se ao regime de incomunicabilidade e vinculação de receitas, com responsabilidade limitada às suas próprias obrigações.
Trata-se de um mecanismo jurídico utilizado principalmente no setor imobiliário e na construção civil. Ele consiste na separação de parte do patrimônio de uma empresa ou de um empreendimento específico, de forma que esse patrimônio fique destinado exclusivamente àquele projeto ou finalidade. Isso significa que os bens e direitos afetados não podem ser utilizados para pagar dívidas da empresa que não estejam relacionadas ao empreendimento em questão.
No Brasil, o patrimônio de afetação é muito utilizado em incorporações imobiliárias. Ele oferece maior segurança aos compradores de imóveis na planta, pois garante que os recursos financeiros destinados à construção do empreendimento sejam utilizados exclusivamente para essa finalidade, reduzindo o risco de que o dinheiro seja desviado para outros fins ou que a obra não seja concluída por problemas financeiros da incorporadora.
Esse mecanismo também permite que o empreendimento seja tratado de forma autônoma, o que pode facilitar a obtenção de financiamentos e a gestão financeira do projeto.
Após o cumprimento de sua finalidade e a quitação das obrigações associadas, o conjunto de direitos e deveres que o compõem é desafetado.
Após o cumprimento de sua finalidade e a quitação das obrigações associadas, o conjunto de direitos e deveres que o compõem é desafetado. O que restar é reincorporado ao patrimônio geral do instituidor, livre das restrições que o vinculavam ao propósito inicial.
Nos termos do art. 31-E, I, da Lei n. 4.591/1964, incluído pela Lei n. 10.931/2004, a extinção do patrimônio de afetação pressupõe, entre outras condições cumulativas, a comprovação da quitação integral do débito relacionado ao financiamento da obra perante a instituição financeira.
Assim, para a desconstituição do patrimônio de afetação, que visa a assegurar a conclusão do empreendimento e proteger os adquirentes, é indispensável que todos os débitos financeiros assumidos para a execução da obra estejam plenamente liquidados.
O patrimônio de afetação, conforme estabelecido pela referida lei, funciona como proteção jurídica que assegura que os recursos destinados à construção de um empreendimento imobiliário sejam utilizados exclusivamente para esse fim, afastando o risco de desvio de verbas para outros projetos ou finalidades. Dessa forma, a exigência de quitação do financiamento busca não apenas garantir a integridade financeira do projeto, mas também proteger os direitos dos adquirentes que confiaram na viabilidade econômica e jurídica da obra.
STJ. REsp 1.862.274-PR, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, por unanimidade, julgado em 24/9/2024 (info 827).
