Procedimento de alienação extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997.
O procedimento para a execução extrajudicial da alienação fiduciária em garantia, conforme a Lei nº 9.514/1997, está previsto principalmente nos artigos 26, 27 e 28. Vejamos uma síntese do procedimento:
• Intimação para Purgação da Mora (Art. 26): O fiduciante é intimado a pagar a dívida em atraso no prazo de 15 dias. Isso inclui a prestação vencida, juros, penalidades e encargos contratuais, tributos e despesas de cobrança e intimação.
• Consolidação da Propriedade (Art. 26, §§ 7 e 8): Se a mora não for purgada, ou seja, a dívida não for paga, o oficial do Registro de Imóveis procede à consolidação da propriedade em nome do fiduciário, após a comprovação de pagamento de impostos e outras taxas necessárias.
• Leilão do Imóvel (Art. 27): Com a propriedade já consolidada, o fiduciário deve, no prazo de 30 dias, realizar um leilão público para venda do imóvel. Se o valor oferecido no primeiro leilão for inferior ao valor do imóvel, um segundo leilão será realizado em até 15 dias.
• Direito de Preferência (Art. 27, § 2º-B): Até a data do segundo leilão, o devedor fiduciante tem o direito de preferência para adquirir o imóvel pelo valor da dívida mais encargos e despesas.
• Quitação da Dívida ou Extinção (Art. 27, §§ 4 e 5): Após a venda do imóvel, o fiduciário deve entregar ao devedor qualquer valor excedente da dívida e despesas. Se no segundo leilão a oferta não atingir valor igual ou superior ao da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de devolver qualquer valor.
O procedimento é constitucional?
Sim. O procedimento que possibilita a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia constante nos contratos de mútuo de imóvel realizados pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) não viola os princípios da inafastabilidade da jurisdição e do acesso à justiça (CF/1988, art. 5º, XXXV), da garantia do juiz natural (CF/1988, art. 5º, LIII), e do devido processo legal, da ampla defesa e do contraditório (CF/1988, art. 5º, LIV e LV). Ele também não infringe o direito à propriedade (CF/1988, art. 5º, XII), visto que a sua concretização, quanto ao bem financiado pelo devedor fiduciante, ocorre somente com o total adimplemento da dívida, existindo, até o cumprimento dessa condição, mera expectativa.
Posição em contrário prejudicaria a atividade imobiliária e tornaria o crédito mais caro e inacessível.
A qualidade da garantia fornecida pelo tomador de crédito contribuiu para o crescimento do setor imobiliário e para a redução de riscos e custos associados à atividade creditícia, potencializando a disponibilização de taxas de juros mais atrativas e, consequentemente, ampliando o acesso da população à moradia.
Nesse contexto, exigir a judicialização da execução do procedimento de retomada do imóvel cujo devedor deixa de pagar o financiamento representaria um retrocesso legal no mercado de crédito imobiliário, na medida em que, além de gerar graves consequências sistêmicas na dinâmica dos financiamentos, poderia penalizar as partes contratantes que, mesmo com demandas legítimas, teriam que enfrentar tribunais excessivamente congestionados.
Possibilidade de acesso ao Poder Judiciário.
Ademais, a lei federal impugnada dispõe de medidas indutivas ao cumprimento das obrigações contratuais, sob a orientação de redução da complexidade procedimental, cuja aplicação pressupõe o consentimento válido expresso das partes contratantes e a possibilidade de acesso ao Poder Judiciário para dirimir controvérsias ou reprimir eventuais ilegalidades.
Com base nesse entendimento, o Plenário, por maioria, ao apreciar o Tema 982 da repercussão geral, negou provimento ao recurso extraordinário para manter o acórdão recorrido e, por conseguinte, reafirmar a constitucionalidade do procedimento da Lei 9.514/1997 que diz respeito à execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em contratos de mútuo.
STF. RE 860.631/SP, relator Ministro Luiz Fux, julgamento finalizado em 26.10.2023 (info 1114).
