Súmula 549-STJ: É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação.
Tese de Repercussão Geral – Tema 1127: É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial.
Tese Repetitiva – Tema 1091: É válida a penhora do bem de família de fiador apontado em contrato de locação de imóvel, seja residencial, seja comercial, nos termos do inciso VII, do art. 3º da Lei n. 8.009/1990.
STJ. REsp 1.822.040-PR, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, por unanimidade, julgado em 08/06/2022 (info 740).
Principais argumentos levantados no julgamento do REsp 1.822.040-PR (Tese Repetitiva – Tema 1091).
A penhora do bem de família pertencente a fiador de contrato de locação comercial não viola a isonomia: Se realmente fosse para conferir algum tipo de proteção com base na igualdade, esta seria o de salvaguardar o fiador que deu o seu imóvel para proteger o direito fundamental à moradia do locador residencial e não o de socorrer aquele fiador que espontaneamente afiançou negócio jurídico voltado a promover o comércio.
Liberdade do fiador e boa-fé objetiva: O fiador, no pleno exercício de seu direito de propriedade de usar, gozar e dispor da coisa (CC, art. 1.228), pode afiançar, por escrito (CC, art. 819), o contrato de locação (residencial ou comercial), abrindo mão da impenhorabilidade do seu bem de família, por sua livre e espontânea vontade, no âmbito de sua autonomia privada, de sua autodeterminação. Aliás, “admitir o contrário se constituiria, a um só tempo, clara violação do princípio da boa-fé objetiva” (RE 1.303.711, Rel. Min. Nunes Marques, Dje de 19/3/2021).
O afastamento da penhorabilidade prejudicaria o empreendedorismo: Entender de forma diversa (reconhecendo a impenhorabilidade do imóvel do fiador) acabaria por ensejar grave impacto na liberdade de empreender do locatário e no direito de propriedade do fiador, notadamente porque a fiança é sabidamente a garantia menos custosa e a mais aceita pelos locadores. Afastar a proteção do bem de família foi o instrumento jurídico de políticas públicas que o Estado se valeu para enfrentar o problema público da ausência de moradia e de fomento da atividade empresarial decorrente das dificuldades impostas aos contratos de locação.
Argumento no âmbito da análise econômica do direito: Por uma análise econômica do direito, a interpretação que afasta a garantia fiduciária da locação comercial, mais precisamente a possibilidade de penhora do imóvel do fiador, muito provavelmente acabará retirando a eficiência do mercado imobiliário de locações para fins de exercício de atividade econômica, influindo nas leis da oferta e da procura, já que haverá um aumento no custo do contrato, reduzindo o número de possíveis locatários com poder de locação, diminuindo a riqueza e o bem-estar, com o aumento do custo social, por reduzir o empreendedorismo, a oferta de empregos e, consequentemente, a renda da população.
Entendimento Superado: Não é penhorável o bem de família do fiador no caso de contratos de locação comercial. Em outras palavras, não é possível a penhora de bem de família do fiador em contexto de locação comercial. STF. 1ª Turma. RE 605709/SP, Rel. Min. Dias Toffoli, red. p/ ac. Min. Rosa Weber, julgado em 12/6/2018 (Info 906).
E o bem de família oferecido como caução?
É impenhorável o bem de família oferecido como caução em contrato de locação comercial.
A fiança e a caução são institutos explicitamente diferenciadas pelo legislador enquanto modalidades de garantia do contrato de locação, nos termos do art. 37 da Lei n. 8.245/1991. Trata-se de mecanismos com regras e dinâmica de funcionamento próprias, cuja equiparação em suas consequências implicaria inconsistência sistêmica. STJ. REsp 1.789.505-SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, por unanimidade, julgado em 22/03/2022, DJe 07/04/2022 (info 732).
A Lei n. 8.245/1991 inseriu o inciso VII ao art. 3º da Lei nº 8.009/1990, que dispõe acerca de exceções à regra geral da impenhorabilidade do bem de família, fazendo constar que a penhora do bem de família será autorizada quando se tratar de obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.
Como se sabe, as hipóteses de exceção à regra da impenhorabilidade do bem de família, previstas na Lei n. 8.009/1990, são taxativas, não comportando interpretação extensiva. Dentre elas, como se infere, não consta a hipótese da caução imobiliária oferecida em contrato de locação, razão pela qual inviável que se admita a penhora do imóvel residencial familiar. STJ. REsp 1.873.203-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020 (info 683).
O imóvel dado em caução em contrato de locação comercial que pertence a determinada sociedade empresária e é utilizado como moradia por um dos sócios recebe a proteção da impenhorabilidade de bem de família. STJ. REsp 1.935.563-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 03/05/2022 (info 735).
