Fato gerador do ITR.
O fato gerador do Imposto Territorial Rural (ITR), conforme o art. 29 do CTN, é a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel por natureza, como definido na lei civil, localização fora da zona urbana do Município.
Transferência da propriedade de bem imóvel.
Para transferir a propriedade de um bem imóvel, não basta um simples contrato de compra e venda.
Ao contrário dos bens móveis, que são transferidos mediante a simples tradição, isto é, a entrega do bem, os bens imóveis só são transferidos no ato do registro do contrato de compra e venda no respectivo cartório de imóveis. Funciona assim:
1. Comprador e vendedor vão até o cartório para que este elabore uma escritura pública de compra e venda.
◦ Obs.: caso o imóvel tenha valor inferior a 30 salários-mínimos, é possível a venda por meio de escritura particular (art. 108 do CC).
2. De posse a escritura pública de compra e venda, o comprador requer ao cartório de imóveis correspondente ao local do imóvel que tal contrato seja registrado na respectiva matrícula.
Somente com o registro da escritura pública de compra e venda na respectiva matrícula é que a propriedade é transmitida.
Obrigação propter rem.
Os impostos incidentes sobre o patrimônio (Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural – ITR e Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana – IPTU) decorrem de relação jurídica tributária instaurada com a ocorrência de fato imponível encartado, exclusivamente, na titularidade de direito real, razão pela qual consubstanciam obrigações propter rem, impondo-se sua assunção a todos aqueles que sucederem ao titular do imóvel. AgRg no AREsp 708.087/SP, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, julgado em 22/09/2015, DJe 30/09/2015.
O contrato de compra e venda não registrado só tem eficácia inter partes.
Portanto, o contrato de compra e venda não registrado na matrícula do imóvel não tem eficácia perante terceiros. Por isso, enquanto não registrada a compra e venda, o Fisco pode exigir o ITR do promitente vendedor.
