Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (SATI).
A compra de um imóvel envolve bastante burocracia. Pensando nisso, algumas incorporadoras passaram a cobrar dos seus clientes pelo serviço de assessoria técnico-imobiliária, vinculando a venda do imóvel a contratação do serviço.
Abusividade da cobrança obrigatória de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (SATI).
É abusiva a cobrança pelo promitente-vendedor do Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. STJ. 2ª Seção. REsp 1.599.511-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/8/2016 (recurso repetitivo) (Info 589).
Comissão de Corretagem.
O contrato de corretagem é um acordo firmado entre duas pessoas sem relação de subordinação para realizar operações imobiliárias. Em troca dos serviços, o corretor recebe uma comissão.
Já a cobrança da comissão de corretagem é possível, desde cumprido o dever de informação.
Tese de Recurso Repetitivo – Tema 938: II. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. STJ. 2ª Seção. REsp 1.551.956-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/8/2016 (Info 589).
→No mesmo sentido: Jurisprudência em Teses do STJ, Ed. 163 – Tese 3.
Qual o prazo prescricional para cobrar de volta o valor pago a título de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI) ou mesmo a comissão de corretagem indevidamente cobrada?
Tese de Recurso Repetitivo – Tema 938: I. Prescreve em 3 anos a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, §3º, IV, CC). STJ. 2ª Seção. REsp 1.551.956-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 24/8/2016 (Info 589).
Atenção para não confundir:
Se o adquirente ajuíza ação contra a incorporadora cuja causa de pedir é o inadimplemento do contrato e o pedido é a devolução dos valores pagos, temos aí o exercício de um direito potestativo, que não está sujeito a prescrição, mas sim decadência.
Logo, não se aplica o Tema 938/STJ aos casos em que a pretensão de restituição da comissão de corretagem e da SATI tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora. STJ. 1ª Turma. REsp 1.737.992-RO, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 20/08/2019 (Info 655)
Prazo decadencial de 10 anos.
Nestes casos, o referido prazo decadencial é de 10 anos, contados a partir da data prevista para a entrega do imóvel.
